הערכת שווי (Pre-Money Valuation) היא תהליך בו נקבע שווי חברה או כל ישות נכס אחרת ע”י אומדן שווי הנכסים שלה בכל רגע נתון.

אילו נכסים פיננסיים נמדדים בהערכת שווי?

הערכת השווי תעריך את שווי הנכסים הפיננסיים המוחשיים כגון: ניירות ערך, מניות ואופציות, נכסים פיננסיים לא-מוחשיים כגון: זכויות יוצרים, קשרי לקוחות, פטנטים ועוד), ובנוסף אמידת שווי של התחייבויות כמו אגרות חוב והלוואות.

למשך כמה זמן תקפה הערכת שווי?

הערכת שווי תקפה רק ליום בו בוצע ההליך ואיננה ערך מוחלט, זאת בשל תנודות ושינויים במצב השוק, נזילות ושיעורי תשואה הנדרשים ע”י משקיעים המשתנים על פני הזמן.

למה הערכת שווי חשובה?

הערכות שווי בתאגידים ובחברות מתבצעות לשם קבלת החלטות השקעה, אישורי עסקאות עם בעלי השליטה בתאגיד, חלוקת רכוש ואיזון משאבים בחברה או בתאגיד, לשם מיסוי, לצורך קביעת סעד הערכה ולשם דיווח חשבונאי.

חשוב לציין כי הערכת שווי הנערכת עבור דיווח חשבונאי תתבצע בהתאם להוראות התקינה החשבונאית.

גישות ושיטות שונות לביצוע הערכות שווי

שיטת השווי הנכסי, Net Assets Value (NAV)

הערכת שווי ההחזקות בתוספת המזומנים ובניכוי התחייבויות. כלומר, על פי שיטה זו מתבצעת סכימה של חישובי הערך הנוכחי של תזרימי מזומנים המגיעים מכל נכס בנפרד אל מול ניכוי ההתחייבויות. יחד עם זאת, במקרים רבים השווי המאזני של הנכסים וההתחייבויות אינו משקף בהכרח את שווין ההוגן, כך למעשה מטרת שיטה זו היא לעבור מ”מאזן חשבונאי” ל”מאזן כלכלי” שבו מוצגים כל הנכסים וההתחייבויות לפי שווים ההוגן.
שיטה NAVמתאימה בעיקר להערכות שווי בנקים, חברות נדל”ן מניב וחברות אחזקה.

שיטת המכפיל, השוואה לשוק

בגישת השוואה לשוק אומדים את שווי החברה ע”י השוואתה לחברות דומות הנסחרות בשוק ע”י שיטת מכפילי שווי כגון: רווח נקי, רווח תפעולי, EBITDAK, הון עצמי, מכירות, המאפיינים את חברות ההשוואה ואת הענף בו פועלת ונאמדת החברה לצורך הערכה וגזירת שוויה.

שיטת היוון תזרימי מזומנים עתידיים, Discounted Cash Flow (DCF), גישת ההכנסות

גישת ההכנסות די נפוצה ומקובלת, היא מתבססת על שיטת DCF- המתבצעת על-ידי אומדן שווי החברה על-פי הכנסות עתידיות שהיא צפויה להניב למשקיעים בה. שיטה זו נחשבת לגישה מדוייקת ונכונה ביותר מבחינה מתודולוגית.

שיטת DCF תואמת את הוראות תקן חשבונאות הבינלאומי IAS 36, יחד עם פסיקת בית המשפט העליון בנושא סעד הערכה.יש לציין שהערכות שווי המתבצעות עבור תאגידים המדווחות וחשופות לציבור מתבצעות על-פי שיטה זו, זוהי גם גישה מקובלת על הרשות לניירות ערך.

הערכת שווי פעילות והערכת שווי של כל חברה, כיצד זה מתבצע?

שווי פעילות הינו צד נכסים אקטיבי במאזן והערכת שווי תפעולי של החברה (EV) מתבצעת באמצעות הערכת היוון של של תזרימי המזומנים הנוכחיים והעתידיים שהחברה יכולה להפיק מנכסים אלו.

שווי החברה הוא למעשה שווי ההון העצמי שלה(E) , והשווי נגזר משווי הפעילות בניכוי ההתחייבויות הפיננסיות ובתוספת נכסים עודפים שאינם משמשים תזרים מזומנים, כך שהערכת שווי של נכסים עודפים אלו חייבת להיעשות על מנת לקבוע את את שווי החברה באופן מקיף יותר.

יחד עם זאת, על מנת לבצע את שיטת DCF, חובתו של מעריך השווי לקבל נתונים נוספים על החברה כגון: תקציבי ההשקעות שלה, אסטרטגיות הפעילות שלה ומעמדה התחרותי בענף בו היא פועלת, בהינתן ולמעריך השווי אין את נתונים אלו ייתכן ויצטרך לפעול על-פי שיטות אחרות בהתאם לנתונים שכן עומדים בפניו.

בנוסף, כמה מילים בנושא שווי הערכות נדל”ן

כמו בכל הערכת שווי, שווי הנכס מושפע באופן בסיסי מן הביקוש וההיצע בשוק ובהתאם לאספקטים אחרים ונוספים היכולים להשפיע גם הם על שווי הנכס.

הפרמטרים העומדים לשם הערכת שוויו של נכס נדל”ני הם רבים ויכולים לעמוד על משקל סובייקטיבי המשתנה בין מוכרים וקונים שונים, לשם כך ההמלצה היא קודם להתמקד בפרמטרים מרכזיים שתמיד יעמדו בראשית הערכת שווי לנכסי נדל”ן והם: מיקום הכנס, גודל הנכס, שירותים נלווים לנכס (מעלית, חנייה וכד’), לאחר מכן יגיעו פרמטרים בעלי חשיבות גם הם כגון: מצב הנכס, תשתיות תקינות בנכס, הסדרה משפטית, תוכניות עתידיות בנכס וכד’.

הערכת שווי של נכסי נדל”ן עדיפה וכדאית בביצוע ע”י שמאי מוסמך ממקרקעין שיכול לתת דו”ח מקיף ומפורט הכולל את שווי הנכס, היתרונות והליקויים.

לסיכומו של דבר בהחלט ניתן לומר כי ביצוע הערכות שווי אכן מתבססים על ידע ונתונים קיימים אל צד ספקולציות עתידיות הנשענות ע”י מדדים ותנודות משתנים בשוק, שיטות וגישות פיננסיות ייעודיות וידע מקצועי, כך שזה איננו מדע מדוייק, אך הערכות שווי בהחלט הכרחיות במתן ידע מספק המסייע בקבלת החלטות פיננסיות שונות – מיזוג ורכישות, ביצוע השקעות הון, תביעות משפטיות וכד’.